|
Вопрос: Нам с супругой на праве общей совместной собственности принадлежит квартира, которую мы хотим сдавать в наем. Я являюсь индивидуальным предпринимателем, с применением УСН 6%, супруга – нет, т.е. 13%, как физ.лицо.
Вопрос:
При заключении договора найма (с согласием или без согласия супруги), какое у нас возникает налогообложение?
Может ли налоговая условно разделить наши доходы в равных долях и начислить налоги жене по ставке 13%, а мне по ставке 6%?
Ответ: Согласно п. 1 - 2 ст. 244 Гражданского кодекса (далее ГК РФ) имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Согласно п. 1 и п. 2 ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом.
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иной порядок не установлен соглашением между ними. При этом согласие других собственников на совершение сделки предполагается. Сделка, совершенная одним из собственников, может быть признана недействительной по требованию других собственников при условии, что другая сторона в сделке знала или должна была знать, что у участника, совершившего сделку, не было полномочий на совершение этой сделки (п. 3 ст.253 ГК РФ).
Статья 35 Семейного кодекса (далее СК РФ) устанавливает, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов осуществляются по их обоюдному согласию.
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие на совершение указанной сделки не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке в течение года со дня, когда он узнал или должен был узнать о совершении данной сделки.
По общему правилу, если объект недвижимого имущества находится в совместной собственности супругов, то договор аренды такой недвижимости, подлежащий государственной регистрации, может быть заключен одним из супругов при наличии нотариально удостоверенного согласия другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).
В связи с чем рекомендуем Вам до заключения договора найма получить нотариально удостоверенное согласие второго собственника (супруги), так как, в противном случаи, договор найма может быть признан недействительным.
Что касается налогообложения доходов от сдачи квартиры по договору найма, находящейся в общей совместной собственности, отметим следующее.
Подпунктом 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ установлено, что для целей гл. 23 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ.
Указанные доходы признаются объектом налогообложения по НДФЛ на основании пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ и подлежат обложению по налоговой ставке 13% (п. 1 ст. 210 и п. 1 ст. 224 НК РФ).
Налоговый кодекс не содержит разъяснения по вопросу налогообложения дохода полученного от сдачи по договору найма имущества находящегося в совместной собственности супругов.
Писем Минфина РФ и налоговых органов, а также судебной практики по данному вопросу в используемой нами информационно-аналитической базе нет.
В частной консультации от 24.03.2009 г. Референт государственной гражданской службы РФ 2 класса высказала мнение, что плательщиком НДФЛ при сдаче в аренду имущества находящегося в совместной собственности супругов признается тот супруг, который является фактическим получателем дохода в виде арендной платы.
Если руководствоваться данной позицией, то супруг являющейся индивидуальным предпринимателем и заключающий договор найма квартиры с согласия супруги (физического лица) будет являться плательщиком НДФЛ.
Что касается отнесения доходов от сдачи квартиры в наем к доходам, подлежащим обложению в соответствии с упрощенной системой налогообложения отметим следующее.
Согласно п. 2 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" (далее - Закон N 129-ФЗ) в ЕГРИП содержатся сведения в том числе о кодах по Общероссийскому классификатору видов экономической деятельности ОК 029-2001, утвержденному Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст.
При подаче заявления о регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (форма N Р21001, Приложение N 18 к Постановлению Правительства РФ от 19.06.2002 N 439) в нем указываются виды экономической деятельности согласно ОКВЭД. Однако указанные сведения предназначены для классификации и кодирования видов экономической деятельности и информации о них и не ограничивают права предпринимателя на ведение других видов деятельности.
Более того, при изменении этих сведений предприниматель обязан сообщать об этом в налоговые органы в течение трех рабочих дней с момента внесения изменений (п. 5 ст. 5 Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей").
Если предприниматель, работающий на УСН, осуществляет вид деятельности, не указанный в реестре, то в отношении этого вида он, по мнению Минфина России, не вправе применять УСН, а должен платить НДФЛ. К примеру, в Письме от 06.03.2008 N 03-11-05/55 рассмотрена ситуация, когда предприниматель, помимо основной деятельности, решил сдавать внаем собственную квартиру и тем самым получить дополнительный доход. По мнению финансистов, полученную сумму он вправе включить в доходы, учитываемые при применении УСН, только если в ЕГРИП указан такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества (код ОКВЭД 70.20.1). В противном случае с полученной платы нужно перечислить НДФЛ.
Однако в рассматриваемой ситуации, даже если по Вам, как ИП, в ЕГРИП отражен такой вид деятельности как «сдача внаем собственного недвижимого имущества», отнесение доходов от сдачи квартиры внаем в доходам, подлежащим обложению в соответствии с УСНО, сопряжено с налоговыми рисками, т.к. сдаваемая внаем квартира не является Вашим собственным недвижимым имуществом, а находится в совместной собственности Вас и Вашей супруги.
В связи с чем, по нашему мнению, полученные Вами доходы от сдачи находящейся в совместной собственности квартиры внаем могут рассматриваться контролирующими органами как доходы, подлежащие обложению НДФЛ.
Что касается возможности условного разделения доходов в равных долях между Вами и Вашей супругой, отметим следующее.
НК РФ прямо не определена возможность разделения доходов от сдачи имущества, находящегося в совместной собственности, в аренду (в наем) между супругами.
Исходя из положений ст. 254 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации о том, что доли участников в общем совместном имуществе признаются равными, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников. В связи с чем, по нашему мнению, не исключено, что налоговые органы, опираясь на данные положения ГК РФ и СК РФ, посчитают, что доходы от сдачи квартиры, находящейся в совместной собственности Вас и Вашей супруги, с целью налогообложения НДФЛ подлежат распределению в равных долях между Вами и Вашей супругой.
В данной ситуации, ввиду неоднозначности норм налогового законодательства, мы рекомендовали бы Вам обратиться с письменным запросом в налоговый орган по месту Вашего учета (места жительства) о порядке налогообложения доходов, полученных ИП, применяющим УСНО с объектом налогообложения «доходы» от сдачи внаем квартиры, находящейся в совместной собственности ИП и его супруги и руководствоваться полученными разъяснениями.
Подведем итоги.
Вы, как индивидуальный предприниматель можете сдать в аренду квартиру, находящуюся в совместной собственности, только с нотариально заверенного согласия второго собственника (супруги).
НК РФ не содержит разъяснений по вопросу налогообложения дохода полученного от сдачи в аренду по договору найма имущества находящегося в совместной собственности супругов.
Писем Минфина РФ и налоговых органов, а также судебной практики по данному вопросу в используемой нами информационно-аналитической базе нет.
Полученные Вами доходы от сдачи находящейся в совместной собственности квартиры внаем могут рассматриваться контролирующими органами как доходы, подлежащие обложению НДФЛ.
В частной консультации должностным лицом ИФНС было отмечено, что плательщиком НДФЛ при сдаче в аренду имущества находящегося в совместной собственности супругов признается тот супруг, который является фактическим получателем дохода в виде арендной платы.
Однако не исключено, что налоговые органы, опираясь на положения ст. 254 ГК РФ и ст. 39 СК РФ, посчитают, что доходы от сдачи квартиры, находящейся в совместной собственности Вас и Вашей супруги, с целью налогообложения НДФЛ подлежат распределению в равных долях между Вами и Вашей супругой.
Отнесение доходов от сдачи квартиры, находящейся в совместной собственности Вас и Вашей супруги внаем, к доходам, подлежащим обложению в соответствии с УСНО, сопряжено со значительными рисками.
Во избежание налоговых рисков рекомендуем Вам обратиться с письменным запросом в налоговый орган по месту Вашего учета (места жительства) о порядке налогообложения доходов, полученных ИП, применяющим УСНО с объектом налогообложения «доходы» от сдачи в наем квартиры, находящейся в совместной собственности ИП и его супруги и руководствоваться полученными разъяснениями.
Все консультации »
|
